日照置业网 楼市资讯 购房秘籍日照人来算算账…投资房地产5年再出手!至少要涨多少才保本?

日照人来算算账…投资房地产5年再出手!至少要涨多少才保本?

  • 发布时间:2019/6/9
  • 阅读量:4389
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  • 责任编辑:刘双羽

假设:投资的房产单价为人民币2万元/平米,面积100平米,总价人民币200万元,按目前全国首套房5年以上长期贷款利率5.51%计算,首付三成,贷款人民币140万元,个人一次性支付资金人民币60万元,个人资金利率按余额宝(或参照余利宝)年化收益4%左右计算。

先算5年资金成本:60万元*4%*5=12万元;

再算5年利息成本:(依照常用的等额本息还款方式):还款利息为37.2万元,如下表:

再次算物业管理费:因为是一般是期房,所以算4年物业费。100平米*2.5元*12月*4年=1.2万元

最后算取得房产证费用:(一手房,只算大项,忽略小项):维修基金按120元/平方米(按房屋建筑面积计)交纳+契税房屋总价的1.5%=100平米*120元+200万元*1.5%=4.2万元。备注:5年后出售的相关契税、中介等费用,按现在一般做法均是由买主承担!

所以四者合计,房产投资5年后卖出的成本为12万元+37.2万元+1.2万元+4.2万元=54.6万元。


最终如果要保本的话,房价要涨至:购买时总房价200万元+54.6万元=254.6万元。单价由2万元/平米涨至254.6万元/100平米=25460元/平米。

结论出来了,单价至少要卖到2.55万以上才基本保本!基本上要在现在购买价基础上乘以25.5%才能保本。现在由于各城市房贷利率上行幅度不一,可以在计算利息环节,做一个5-10%的上调,得到最终测算结果。

这只是一种基本算法,不同情况可据此推算,无论什么价格购买,如果5年后要保本,需要在现买单价增加25.5%以上才能实现保本。


看了这个数据,你还有信心买房投资吗?欢迎留言讨论!

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